Ratio de Deuda a Ingresos: Cómo Calcular el Tuyo en 60 Segundos
Tu ratio de deuda a ingresos es el total de tus pagos mensuales de deuda dividido entre tu ingreso bruto mensual, expresado como porcentaje. Si ganas $6,000 por mes y pagas $2,100 en pagos totales de deuda, tu DTI es 35%. Los prestamistas usan este número más que casi cualquier otro factor para decidir si aprobar tu préstamo y qué tasa ofrecer.
Los dos tipos de DTI: el DTI frontal solo cuenta los costos de vivienda — hipoteca, impuestos sobre la propiedad y seguro. El DTI trasero cuenta todos los pagos mensuales de deuda incluyendo vivienda, préstamos de auto, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas de crédito. Cuando la gente dice DTI sin especificar, generalmente se refieren al trasero.
Qué significan los números en la práctica. Menos de 20% DTI: excelente posición. Tienes espacio significativo para tomar nueva deuda y calificarás para las mejores tasas. 20-36% DTI: buena posición. La mayoría de préstamos aprobados sin problema. 36-43% DTI: zona de precaución. Aún puedes ser aprobado para la mayoría de hipotecas pero puedes enfrentar tasas más altas. 43-50% DTI: problemático. La mayoría de prestamistas convencionales te negarán. FHA puede aprobar pero este nivel de deuda es financieramente estresante. Más de 50% DTI: estás en estrés financiero y debes enfocarte en reducción de deuda antes de tomar nuevas obligaciones.
Cómo mejorar tu DTI: tienes dos palancas — reducir pagos de deuda o aumentar ingresos. El método más rápido de reducción de deuda: pagar completamente tu deuda más pequeña. Eliminar un pago mensual de auto de $200 reduce tu DTI por una cantidad significativa inmediatamente. Alternativamente, refinanciar deudas a tasas más bajas reduce tus pagos mínimos aunque el total adeudado permanezca igual.
Usa nuestra calculadora de asequibilidad gratuita para ver tu DTI exacto y cómo afecta lo que puedes pedir prestado.
Preguntas Frecuentes:
¿Cuenta la renta en los cálculos de DTI? Para solicitudes de hipoteca, tu renta actual no se cuenta — el nuevo pago de hipoteca propuesto la reemplaza. Pero para otras solicitudes de préstamo, algunos prestamistas sí incluyen la renta.
¿Cuentan las facturas de servicios públicos en DTI? No. Servicios públicos, primas de seguro (distintas al de propietarios), comestibles y otros gastos no relacionados con deuda no están incluidos en los cálculos de DTI.
¿Cuál es el DTI máximo para una hipoteca? Préstamos convencionales: 43-45%. Préstamos FHA: hasta 50% en algunos casos. Préstamos VA: no hay máximo oficial pero 41% es la pauta.
¿Qué tan rápido puedo bajar mi DTI? Pagar una deuda completamente produce la mejora más rápida. De otra manera, cada pago extra reduce tu mínimo requerido, lo que baja tu DTI. Además, aumentar ingresos a través de un aumento o trabajo adicional baja el DTI inmediatamente.
¿Debería cerrar tarjetas de crédito para mejorar el DTI? Solo si tienen un saldo con pagos mínimos requeridos. Cerrar una tarjeta con saldo cero no mejora el DTI y puede dañar tu puntaje de crédito.