80 % des premiers paiements sont des intérêts — Voici pourquoi

Au cours de la première année d'un prêt hypothécaire de $300,000 à 6.5%, environ 78% de votre paiement mensuel va aux intérêts et seulement 22% va à la réduction de votre solde. Sur un paiement mensuel de $1,896 : $1,625 va aux intérêts, seulement $271 au capital. À la 15e année, la répartition est d'environ 50/50. À la 25e année, la plupart de votre paiement va enfin au capital. C'est pourquoi les paiements supplémentaires tôt dans l'hypothèque ont le plus d'impact — chaque dollar supplémentaire réduit la base sur laquelle les intérêts s'accumulent pendant des décennies.

Voici la véritable répartition des paiements sur un prêt de $300,000 à 6.5% sur 30 ans. Année 1 : $19,504 d'intérêts, $3,248 de capital (86% aux intérêts). Année 5 : $18,541 d'intérêts, $4,211 de capital (81% aux intérêts). Année 10 : $16,838 d'intérêts, $5,914 de capital (74% aux intérêts). Année 15 : $14,432 d'intérêts, $8,320 de capital (63% aux intérêts). Année 20 : $10,975 d'intérêts, $11,777 de capital (48% aux intérêts). Année 25 : $5,911 d'intérêts, $16,841 de capital (26% aux intérêts). Année 30 : $217 d'intérêts, $22,535 de capital (1% aux intérêts).

Cette concentration des intérêts au début explique pourquoi les paiements supplémentaires précoces sont si puissants. Un supplément de $200 par mois la première année permet d'économiser environ $92,000 en intérêts totaux car ces $200 réduisent le capital pour les 29 années restantes de capitalisation. Les mêmes $200 supplémentaires à la 20e année ne permettent d'économiser qu'environ $12,000 car il y a moins d'années pour que la réduction du capital se capitalise. Utilisez le [calculateur de remboursement hypothécaire](/calculators/mortgage-payoff) pour voir comment les paiements supplémentaires dans votre année spécifique affectent les intérêts totaux.

Le coût total d'un prêt hypothécaire de 30 ans est stupéfiant quand on voit les chiffres. Sur $300,000 à 6.5% : les paiements totaux sont de $682,633. Capital remboursé : $300,000. Intérêts totaux payés : $382,633. Vous payez plus d'intérêts que le prix original de la maison. Un prêt hypothécaire de 15 ans à 6% sur le même prêt : les intérêts totaux tombent à $155,683 — économisant $226,950. Le paiement mensuel est plus élevé ($2,532 vs $1,896), mais les économies d'intérêts sont énormes. Utilisez le [calculateur hypothécaire](/calculators/mortgage) pour comparer les conditions.

Comment lutter contre l'amortissement : effectuez des paiements de capital supplémentaires le plus tôt possible. Même de petits montants se capitalisent de façon spectaculaire. Arrondir votre paiement de $1,896 à $2,000 permet d'économiser $56,000 en intérêts. Les paiements bihebdomadaires ajoutent effectivement un paiement supplémentaire complet par année. Toute rentrée d'argent inattendue (remboursement d'impôt, bonus, héritage) appliquée au capital dans les 10 premières années a un impact disproportionné. Pour plus de stratégies, lisez notre guide sur [7 façons de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement](/blog/how-to-pay-off-mortgage-faster).

Foire aux questions :

Pourquoi l'amortissement est-il structuré de cette façon ? Les prêteurs calculent les intérêts sur le solde restant. Au début du prêt, quand le solde est le plus élevé, les intérêts sont les plus élevés. À mesure que le solde diminue, une plus grande partie de chaque paiement va au capital.

Puis-je voir mon tableau d'amortissement ? Oui, la plupart des prêteurs en fournissent un. Vous pouvez aussi en générer un en utilisant le [calculateur hypothécaire](/calculators/mortgage) en entrant les détails de votre prêt.

Un prêt hypothécaire plus court est-il toujours mieux ? Pas nécessairement. Un prêt hypothécaire de 15 ans fait économiser énormément d'intérêts mais nécessite des paiements mensuels plus élevés qui réduisent les liquidités. Un prêt de 30 ans avec des paiements supplémentaires vous donne de la flexibilité — vous pouvez réduire les paiements pendant les mois difficiles.