7 façons de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement (chiffres réels)
La façon la plus rapide de rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation est étonnamment simple : ajoutez de l'argent supplémentaire à votre paiement mensuel et spécifiez qu'il va au capital. Sur un prêt hypothécaire de 300 000$ à 6,5% pour 30 ans, même 200$ par mois supplémentaires économisent 92 000$ en intérêts et réduisent le prêt de 7 ans. Voici sept stratégies éprouvées, classées par impact.
Stratégie 1 : Effectuez un paiement supplémentaire par année. Prenez votre paiement mensuel, divisez par 12, et ajoutez ce montant à chaque paiement mensuel. Sur un paiement mensuel de 1 896$, ajoutez 158$ par mois. Cela équivaut à un paiement complet supplémentaire par année et économise environ 68 000$ en intérêts tout en réduisant un prêt hypothécaire de 30 ans de 5 ans. Utilisez le [calculateur de remboursement hypothécaire](/calculators/mortgage-payoff) pour voir vos économies exactes.
Stratégie 2 : Passez aux paiements bihebdomadaires. Au lieu de payer 1 896$ une fois par mois, payez 948$ toutes les deux semaines. Puisqu'il y a 26 périodes bihebdomadaires par année (pas 24), vous effectuez 13 paiements complets annuellement au lieu de 12. Cela économise environ la même chose que la stratégie 1 — environ 68 000$ et 5 ans — mais semble plus facile parce que chaque paiement individuel est plus petit. Appelez votre gestionnaire de prêt hypothécaire pour configurer cela gratuitement.
Stratégie 3 : Ajoutez 200$ à 500$ supplémentaires par mois. À 200$ supplémentaires : économisez 92 000$, remboursez 7 ans plus tôt. À 500$ supplémentaires : économisez 160 000$, remboursez 11,5 ans plus tôt. À 1 000$ supplémentaires : économisez 220 000$, remboursez 16 ans plus tôt. Les calculs sont spectaculaires parce que les paiements supplémentaires vont 100% à la réduction du capital, ce qui réduit la base sur laquelle les intérêts s'accumulent pour chaque mois restant.
Stratégie 4 : Appliquez les gains annuels imprévus. Dirigez votre remboursement d'impôt (3 000$ en moyenne), votre prime annuelle, ou tout revenu inattendu directement au capital de votre prêt hypothécaire. Un paiement unique de 5 000$ dans la 5e année d'un prêt hypothécaire de 300 000$ économise environ 12 500$ en intérêts sur la durée de vie restante du prêt.
Stratégie 5 : Arrondissez votre paiement. Si votre paiement est de 1 896$, arrondissez à 2 000$. Ces 104$ supplémentaires par mois économisent 56 000$ en intérêts et réduisent le prêt de 4,5 ans. Vous remarquez à peine la différence dans votre budget mensuel, mais l'impact à long terme est substantiel.
Stratégie 6 : Refinancez pour un terme plus court. Si vous pouvez vous permettre un paiement plus élevé, refinancer d'un prêt hypothécaire de 30 ans à 15 ans économise généralement 0,25 à 0,75% sur le taux d'intérêt ET réduit la période de remboursement de moitié. Sur 300 000$, un 15 ans à 6% contre un 30 ans à 6,5% économise plus de 180 000$ en intérêts totaux. Utilisez le [calculateur hypothécaire](/calculators/mortgage) pour comparer les termes.
Stratégie 7 : Refondez votre prêt hypothécaire après une somme forfaitaire. Certains prêteurs permettent la refonte hypothécaire : vous effectuez un paiement forfaitaire important (5 000$ à 50 000$+), et le prêteur recalcule votre paiement mensuel basé sur le solde plus bas. Le taux d'intérêt et le terme restent les mêmes, mais votre paiement requis diminue. Cela vous donne de la flexibilité — paiement requis plus bas mais vous pouvez continuer à payer l'ancien montant pour un remboursement plus rapide.
Quand NE PAS rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation : si votre taux hypothécaire est inférieur à 4 à 5%, investir l'argent supplémentaire à 8% de rendement moyen du marché boursier rapporte probablement plus avec le temps que de prépayer le prêt hypothécaire. La décision dépend de votre tolérance au risque — le prépaiement est un rendement garanti égal à votre taux d'intérêt, tandis qu'investir comporte un risque de marché mais historiquement des rendements plus élevés. Pour plus sur la croissance composée, lisez notre guide sur [comment 200$ par mois devient 500 000$](/blog/compound-interest-200-per-month).
Propriétaires canadiens : votre prêt hypothécaire se renouvelle probablement tous les 5 ans, ce qui est un moment naturel pour effectuer des paiements forfaitaires et renégocier les termes. La plupart des prêts hypothécaires canadiens permettent 10 à 20% de prépaiement annuellement sans pénalité. Utilisez le [calculateur de remboursement de prêt](/calculators/loan-payoff) pour modéliser votre scénario spécifique.
Questions fréquemment posées :
Le paiement hypothécaire supplémentaire va-t-il au capital ou aux intérêts ? Si vous spécifiez capital seulement, tout va au capital. Confirmez toujours avec votre gestionnaire — certains appliquent l'extra aux paiements futurs par défaut.
Y a-t-il une pénalité pour rembourser mon prêt hypothécaire par anticipation ? La plupart des prêts conventionnels américains n'ont pas de pénalité de prépaiement. Certains prêts plus anciens et ARM peuvent en avoir. Les prêts hypothécaires canadiens peuvent avoir des pénalités si vous dépassez la limite de prépaiement ou brisez le prêt hypothécaire avant le renouvellement.
Devrais-je rembourser mon prêt hypothécaire ou investir ? Si le taux est au-dessus de 6%, rembourser est compétitif avec investir. En dessous de 4%, investir gagne habituellement. Entre 4 à 6% dépend de votre tolérance au risque.