Louer ou acheter

Les coûts cachés de la propriété

La plus grande erreur dans la décision location contre achat est de comparer le loyer directement au paiement hypothécaire, car la propriété entraîne plusieurs coûts que la location n'a pas. Au-delà du capital et de l'intérêt, les propriétaires paient des taxes municipales d'environ 1 % à 2 % de la valeur de la maison par année, une assurance habitation de 1 500 $ à 2 500 $ par année, et un entretien continu souvent estimé à environ 1 % de la valeur par année. Acheter implique aussi des frais de clôture substantiels, typiquement 1,5 % à 4 % du prix d'achat au Canada (2 % à 5 % aux États-Unis), payés d'avance, et vendre plus tard coûte encore environ 5 % à 6 % en commissions et frais d'agence. Il y a aussi le coût d'opportunité de votre mise de fonds, un argent qui pourrait autrement être investi et générer des rendements.

Le coût d'opportunité de la mise de fonds

Un des facteurs les plus négligés dans la décision location contre achat est ce que les économistes appellent le coût d'opportunité, soit le rendement auquel vous renoncez sur l'argent immobilisé dans une maison. Une mise de fonds de 20 % sur une maison de 400 000 $ représente 80 000 $, une somme importante qui, investie dans un fonds indiciel diversifié à un rendement historique moyen d'environ 7 % par année, pourrait croître à environ 157 000 $ en dix ans et environ 305 000 $ en vingt ans. En immobilisant cet argent dans une mise de fonds, vous renoncez à ces gains de placement potentiels — ce qui ne veut pas dire qu'acheter est une erreur, puisqu'une maison bâtit de l'équité et offre une protection contre la hausse des loyers, mais la mise de fonds n'est pas gratuite pour autant.

Le ratio prix-loyer

Le ratio prix-loyer est un outil rapide et puissant pour juger si acheter ou louer est plus avantageux dans un marché donné. Pour le calculer, divisez le prix d'une maison par le coût annuel de louer une propriété comparable. Si une maison coûte 400 000 $ à l'achat et qu'une maison semblable se loue 2 000 $ par mois, soit 24 000 $ par année, le ratio prix-loyer est d'environ 16,7. En règle générale, un ratio sous 15 favorise l'achat, car les maisons sont relativement abordables par rapport aux loyers, tandis qu'un ratio au-dessus de 21 favorise la location, car les prix sont élevés par rapport à ce que coûterait louer le même espace.

Est-il toujours préférable d'acheter plutôt que louer?

Non. Acheter n'est pas automatiquement le meilleur choix, malgré la croyance populaire que louer, c'est « jeter son argent par les fenêtres ». Louer peut être le choix le plus sensé si vous prévoyez déménager dans quelques années, vivez dans un marché au ratio prix-loyer élevé, ou préférez investir la différence pour de meilleurs rendements. Acheter l'emporte généralement sur un long horizon et dans les marchés abordables, mais la bonne réponse dépend de vos chiffres et de vos projets.

Qu'est-ce que le point d'équilibre pour l'achat?

Le point d'équilibre est la durée pendant laquelle vous devez posséder une maison avant que l'achat devienne moins cher que la location, une fois les frais de clôture, les frais de vente et les dépenses courantes de propriété pris en compte. Dans plusieurs marchés, cela se situe autour de cinq ans, mais peut être plus court dans les régions abordables et bien plus long dans les marchés chers.

Quels coûts cachés dois-je inclure si j'achète?

Prévoyez les taxes municipales (environ 1 % à 2 % de la valeur par année), l'assurance habitation, l'entretien et les réparations (environ 1 % de la valeur par année), les frais de clôture de 1,5 % à 4 % d'avance, les frais de copropriété éventuels, et les frais de vente éventuels d'environ 5 % à 6 %. Tenez aussi compte du coût d'opportunité de votre mise de fonds.