Puis-je me le permettre ?
Comment utiliser ce calculateur de capacité d'emprunt
Notre calculateur de capacité d'emprunt vous aide à déterminer combien de maison ou de dette vous pouvez raisonnablement assumer selon votre revenu et vos obligations actuelles. Entrez votre revenu brut mensuel et vos paiements de dette pour voir ce qui respecte les normes des prêteurs. Cliquez sur Demander à l'IA pour une évaluation personnalisée tenant compte de facteurs comme votre cote de crédit et votre mise de fonds.
La règle du 28/36 — et son équivalent canadien
Les prêteurs américains utilisent la règle du 28/36 comme test de base de la capacité d'emprunt : vos frais de logement mensuels (capital, intérêt, taxes municipales, assurance) ne devraient pas dépasser 28 % de votre revenu brut mensuel, et l'ensemble de vos paiements de dette, logement inclus, ne devrait pas dépasser 36 %. Au Canada, les prêteurs appliquent plutôt le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD), généralement plafonné à 32 %, et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD), plafonné à environ 40 % — des seuils très proches dans l'esprit, mais fixés par des règles distinctes. Pour un revenu de 8 000 $ par mois, la norme américaine de 28 % plafonne le logement à 2 240 $, et celle de 36 % plafonne la dette totale à 2 880 $. Ces limites existent pour vous laisser assez de revenu pour les dépenses courantes, l'épargne et les imprévus.
Le coût réel de la propriété
Le paiement hypothécaire mensuel n'est qu'une partie de ce que coûte réellement une maison, et les acheteurs qui ne budgètent que ce paiement sont souvent pris au dépourvu. Un budget réaliste doit inclure les taxes municipales et scolaires, qui varient largement selon la région mais atteignent souvent 1 % à 2 % de la valeur de la maison par année, ainsi que l'assurance habitation, typiquement 1 500 $ à 2 500 $ par année. L'entretien et les réparations sont la dépense la plus souvent sous-estimée — une règle de pouce connue est de mettre de côté environ 1 % de la valeur de la maison par année, donc une maison de 400 000 $ implique environ 4 000 $ annuellement, ou 333 $ par mois, pour un nouveau toit, des réparations de chauffage, de plomberie et l'entretien général. Les frais de copropriété, s'il y a lieu, peuvent ajouter des centaines de dollars de plus chaque mois. Une fois ces coûts totalisés, le coût réel de la propriété dépasse souvent de 30 % à 40 % le simple paiement hypothécaire.
Le ratio d'endettement et la préapprobation
Votre ratio d'endettement est le chiffre le plus important que les prêteurs examinent pour décider combien vous prêter. Il se calcule en divisant vos paiements de dette mensuels totaux par votre revenu brut mensuel. La plupart des prêteurs préfèrent un ratio à 36 % ou moins, bien que certains programmes permettent jusqu'à 43 % ou plus pour des emprunteurs bien qualifiés. Il est aussi utile de comprendre la différence entre la préqualification et la préapprobation. La préqualification est une estimation rapide et informelle basée sur des chiffres que vous déclarez vous-même, et elle a peu de poids auprès des vendeurs. La préapprobation est un processus rigoureux où le prêteur vérifie votre revenu, vos actifs et votre crédit, puis émet un engagement conditionnel à prêter un montant précis — ce qui rend votre offre beaucoup plus concurrentielle dans une situation d'enchères.
Foire aux questions
Quel ratio d'endettement les prêteurs exigent-ils?
La plupart des prêteurs préfèrent un ratio d'endettement total à 36 % ou moins de votre revenu brut mensuel. Au Canada, le ratio équivalent (ATD) est généralement plafonné autour de 40 %. Certains programmes, comme les prêts FHA aux États-Unis, permettent un ratio allant jusqu'à 43 % ou plus pour les emprunteurs avec un bon dossier de crédit.
Qu'est-ce que la règle du 28/36?
C'est une norme de prêt américaine voulant que vos frais de logement mensuels ne dépassent pas 28 % de votre revenu brut, et vos paiements de dette totaux pas plus de 36 %. Au Canada, l'équivalent est le ratio ABD (environ 32 %) et le ratio ATD (environ 40 %). Pour un revenu mensuel de 8 000 $, cela plafonne le logement à environ 2 240 $ à 2 560 $ selon la norme utilisée.
Comment ma cote de crédit influence-t-elle ma capacité d'emprunt?
Votre cote de crédit détermine directement le taux d'intérêt offert par les prêteurs, ce qui change combien de maison vous pouvez vous permettre. Une cote élevée, surtout au-dessus de 740 (échelle FICO) ou une bonne cote de crédit au Canada, donne accès aux meilleurs taux, abaissant votre paiement mensuel. Une cote plus faible signifie un taux et un paiement plus élevés, ou peut exiger une mise de fonds plus importante.